한국자산신탁 주가전망, 자산주로 보면 얼마가 적절할까?(ft.부동산관련주)

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본 글에는 한국자산신탁 주가전망을 포함해 사업분석 그리고 재무분석까지 담겨 있습니다. 최대한 객관적인 자료들에 기반해 작성되지만, 시장 전망 및 기업에 대한 주가전망은 다분히 주관적임을 밝힙니다.

 

 

글을 시작하기에 앞서, 모든 투자 판단에 대한 최종적인 책임은 다른 누구도 아닌 여러분 자기 자신이 지게 됨을 명심하시기 바랍니다.

 

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안녕하세요? 인생은핏,LIF입니다.

 

<지난번 서부T&D 분석글 보러가기>

서부T&D 주가전망, 왜들 적자 서부티엔디 시가총액 2조를 외치는걸까?(ft.전통자산주/물류센터관

 

 

오늘은 지난번 자산주(부동산관련주) <서부T&D 주가전망>글에 이어 또다른 자산주(부동산관련주) 한국자산신탁 주가전망을 해보려 합니다. 글의 진행순서는 아래와 같습니다.

 

1) 한국자산신탁 사업분석(무엇으로 돈을 버는가)

 

2) 한국자산신탁 재무분석(실적 재무비율 현금흐름)

 

3) 한국자산신탁 주가전망

 

그럼 바로 시작해보겠습니다.

 

1) 한국자산신탁 사업분석

출처 한국자산신탁 공식홈페이지

한국자산신탁은 부동산신탁사이며, 부동산 소유자인 위탁자로부터 신탁되는 부동산을 관리/처분/운용/개발하고자 하는 목적으로 대상 부동산을 수탁 받아 신탁을 통해 수익을 수익자에게 교부하고,

 

 

그 대가를 보수로 받아 사업을 영위하는 기업입니다.

 

 

구체적으로는 분양형/임대형/차입형/관리형 토지신탁 등 전방위적인 토지신탁 서비스(담보신탁 포함)를 제공합니다. 이중에서 차입형의 요율이 3.5%로 가장 마진이 남는 계약이며, 그 다음은 2.5%의 정비사업이 있습니다.

 

출처 한국자산신탁 2021년 3분기 분기보고서

 

국내에 부동산신탁사는 한국자산신탁 외에도 하나자산신탁/한국토지신탁/KB부동산신탁/대한토지신탁/우리자산신탁/코람코자산신탁/교보자산신탁/코리아신탁/아시아신탁/무궁화신탁/대신자산신탁/신영부동산신탁/한국투자부동산신탁 등이 있는 상황입니다.

 

 

그중에서 한국자산신탁은 2020년말 기준(수수료수익 기준)으로 하나자산신탁(1,352억 원), 한국토지신탁(1,309억 원)에 이어 3위에 랭킹된 기업입니다. 이는 4위 대한토지신탁(1,107억 원)과 미세한 차이입니다.

 

국내 부동산신탁사 시장점유율 현황(2020년 영업수익 기준) /출처 한국자산신탁 2021년 3분기 분기보고서

영업수익(매출) 기준으로는 국내 시장점유율 16%(2020년 기준)로 1위에 자리잡고 있으며, 한국토지신탁과 1위 2위를 번갈아 꽤차고 있습니다.

 

 

(영업수익은 보통 신탁 수주액이 3~4년에 걸쳐 영업수익으로 인식된다는 점을 고려하고 수주액 추이를 살피는 것이 포인트입니다.)

 

 

한국자산신탁의 경우, 부동산 개발 계열사(엠디엠, 엠디엠플러스), 그리고 부동산 금융 계열사(한국자산캐피탈, 한국자산에셋운용) 등과 시너지를 이룬다는 것이 강점이며, 2021년 3분기말 현재 수탁고는 약 18.7조에 달합니다.

 

출처 한국자산신탁 2021년 3분기 분기보고서

 

본 비즈니스인 토지/관리/담보/처분신탁 및 대리사무 외에도 PFV AMC(프로젝트금융투자회사) 및 REITs AMC(부동산투자회사)와 같은 금융 서비스도 제공할 수 있기 때문에 부동산 관련 종합 솔루션 기업으로도 볼 수 있습니다.

 

 

영업수익(매출) 구성은 토지신탁에서 약 70%가 발생하고 있으며, 그 다음으로는 대리사무보수 약 6.6%, 담보신탁에서 약 4.3%가 발생하고 있습니다.

 

2) 한국자산신탁 재무분석

• 실적

출처 네이버금융

한국자산신탁의 실적을 살펴보면, 매출규모도 크지만, 영업이익도 상당히 큰 편으로 이에 따라 영업이익률도 클 것이라는 걸 알 수 있습니다.

 

 

아무래도 수수료로 돈을 버는 회사이다보니 영업이익률이 높을 수 밖에 없는 구조입니다.

 

 

앞으로도 이러한 실적 규모는 꾸준히 유지될 것으로 보입니다.

 

• 재무비율

출처 네이버금융

실제로 영업이익률은 약 70%에 육박하며, ROE는 평균적으로 15% 수준이고, 부채비율은 50% 수준입니다. 수익성과 재무건전성 모두 좋은 기업입니다.

 

 

본 비즈니스가 뭔가 미래 혁신적이라거나 산업 흐름에 따른 실적 포텐셜이 있는 기업이 아닌 탓에 PER은 5배 미만으로 낮은 편인데, 배당률이 5%를 넘는다는 점에서 고배당주로 분류되는 기업이기도 합니다.

 

• 현금흐름

한국자산신탁 2018년-2020년 현금흐름표 정리 /출처 한국자산신탁 2020년 사업보고서

현금흐름의 경우, 수주 이후에 3~4년에 걸쳐 영업수익으로 인식되는 특성상 과거 3년 현금흐름을 살펴보면 꾸준히 영업활동현금흐름이 플러스이기 보다는 마이너스를 보이다가 플러스로 전환되곤 하는 것으로 보입니다.

 

 

투자활동현금흐름의 경우에는 매년 마이너스를 보이며서 무난한 흐름을 보였으며, 재무활동현금흐름의 경우에는 사채발행 및 차입금 차입 규모가 상환에 비해 많았던 때가 있어 플러스를 보였으나,

 

 

2020년에는 이를 관리하면서 마이너스를 보였습니다.

한국자산신탁 2021년 3분기말 기준 현금흐름표 정리 /출처 한국자산신탁 2021년 3분기 분기보고서

2021년 3분기말 기준으로 살펴보면 마찬가지로 영업활동현금흐름이 마이너스를 보였는데, 이 또한 향후에는 플러스로 전환 될 것으로 보입니다.

 

 

영업활동현금흐름 마이너스의 원인은 영업에서 창출된 현금흐름 내에서 대출채권의 감소인데, 이는 향후 감소된 대출채권만큼의 현금이 유입된다는 말이기 때문에 시간이 지남에 따라 현금유입으로 인식될 것입니다. 

 

 

재무활동현금흐름의 경우에는 상환 규모를 늘리면서 차입 의존도를 낮추는 추세로 보이며, 현금및현금성자산은 약 749억 원 수준으로 다소 감소한 것으로 확인됐습니다.

 

3) 한국자산신탁 주가전망

출처 네이버금융

한국자산신탁 주가전망을 하기 전에, 한국자산신탁은 전형적인 자산주(부동산관련주)이기 때문에 PER보다는 PBR 기준으로 주가전망을 한다는 점을 밝힙니다.

 

 

2022년 2월 18일 장마감 기준 한국자산신탁 시가총액은 4,575억 원이며 주가는 3,690원에 형성되어 있습니다. PER은 4배 수준이며 PBR은 0.55배 수준입니다.

 

 

• 한국자산신탁 주가전망 시나리오1. 영업이익 및 멀티플 활용

저는 평소에는 특정 기업에 대한 주가전망을 하기 전에 해당 기업에 대한 적정 시가총액을 산출해보며, 이때 다음 공식을 적용하고 있습니다.

 

 

PBR 기준으로 주가전망치를 산출해보기 전에, 호기심에 아래 기준으로 한국자산신탁 주가전망을 해보겠습니다.

 

*기업 적정 시가총액 = 과거 3년 평균 영업이익(또는 해당년도 영업이익 전망치) x 멀티플(또는 PER, ROE, 영업이익률)

 

한국자산신탁 영업이익의 경우 2021년을 포함한 최근 3년 평균치 약 1,460억 원을 사용하겠으며, 멀티플은 70% 수준의 높은 영업이익률이나 15% 수준의 PER에도 불구하고, 시장 전망치인 PER 4배만 적용해보겠습니다.

 

 

이 경우 한국자산신탁 적정 시가총액은 약 5,840억 원이 되는데, 이는 현재 수준보다는 약 27.65% 높은 수준입니다. 해당 경우에는 한국자산신탁 주가전망치는 약 4,710원이 됩니다.

 

 

• 한국자산신탁 주가전망 시나리오2. PBR 활용

그러나 자산주(부동산관련주)로 PBR 기준으로 인식한다면, PBR 1배를 받는 것이 적정해 보인다는 가정하에 한국자산신탁 적정 시가총액은 약 8,318억 원이 적정하며 이 경우 현재 수준에 비해 약 82% 높습니다.

 

 

결과적으로 한국자산신탁 주가전망치는 약 6,700원으로 기대할 수있습니다. 따라서 저라면 단기적/중기적/장기적으로 매도 플랜을 세우겠습니다.

 

<개인적인 매도 플랜> - 단기(1년 이내) : 4,700원에 50% 매도 - 중기(1~3년 이내) : 5,700원에 30% 매도 - 장기(5년 이내) : 6,700원에 20% 매도

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그럼 이것으로 한국자산신탁 주가전망, 자산주로 보면 얼마가 적절할까?(ft.부동산관련주) 작성을 마칩니다.

 

 

인생은핏,LIF 올림.

 

 

※다시 한 번 강조드리지만, 모든 투자 판단에 대한 최종적인 책임은 다른 누구도 아닌 여러분 자신이 지게 됩니다. 이 점을 명심하시어 본인만의 분석과 원칙 하에 안정적인 투자 생활하시기 바랍니다. 진심으로 성공을 빕니다.

 

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