서부T&D 주가전망, 왜들 적자 서부티엔디 시가총액 2조를 외치는걸까?(ft.전통자산주/물류센터관련주)

---

본 글은 투자 추천 의견이 아니라, 일반 개인 투자자가 조사 분석 목적에서 작성한 글입니다. 제 글에 모든 정보가 담긴 것은 아니니 참고용으로 봐주시면 감사하겠습니다.

 

 

글을 시작하기에 앞서, 모든 투자 판단의 책임은 투자자 본인에게 있음을 명심하시어 본인만의 투자 원칙 하에 건강한 투자 하시기 바랍니다.

 

---

안녕하세요? 인생은핏,LIF입니다.

 

[공지] 인생은핏 LIF 활용법

 

 

오늘은 전통자산주/물류센터관련주로 항상 손꼽히는 서부T&D 주가전망을 해보려 합니다. 도대체 실적도 적자이면서 왜 항상 전통자산주/물류센터관련주로 언급되는지, 여러 측면에서 분석해보고 서부T&D 주가전망까지 해보겠습니다.

 

 

글의 진행 순서는 다음과 같습니다.

 

 

1) 서부T&D(무엇으로 돈을 버는가)

 

2) 서부T&D 재무분석(실적 및 재무비율)

 

3) 서부T&D 주가전망(ft.전통자산주/물류센터관련주)

 

 

거두절미하고 바로 시작하겠습니다.

 

1) 서부T&D 사업분석

출처 서부T&D 공식홈페이지

서부T&D는 크게 4개 사업분야를 운영 중에 있으며, 각각 복합쇼핑몰사업/ 물류사업/호텔사업/임대사업으로 나눌 수 있습니다.

 

 

각 사업분야에 대한 설명에 앞서, 서부T&D의 사업분야별 재무정보를 통해 한 눈에 사업 현황을 파악할 수 있겠습니다.

 

서부T&D 보고부문별 재무정보 /추처 서부T&D 2021년 1분기 분기보고서

위 표에서 확인할수 있듯, 서부T&D의 자산 규모는 약 1조 9,215억 원이며, 쇼핑몰운영, 물류시설운영, 관광호텔업, 석유류판매(물류사업에 포함), 임대및기타사업이라는 각각 사업부문 명칭에서 예상할 수 있듯, 보유한 부지에 오프라인 사업을 영위하는 형태로 사업을 진행하고 있습니다.

 

 

말그대로 땅부자 기업이라고 보시면 됩니다. 석유류판매의 경우에는 주유소를 운영하면서 소비자들로부터 얻는 수입에서 매출이 발생하고 있는 사업부문입니다.

 

 

매출의 절반 이상이 관광호텔업에서 발생하고 있으며, 그다음으로 25% 정도는 쇼핑몰운영에서, 세 번째로는 석유류판매(7.3%)에서 발생하고 있고, 그 다음 물류시설운영(4.7%), 임대및기타 순서로 매출 비중을 보이고 있습니다.

 

 

영업이익 기준으로는 코로나19 영향으로 호텔관광업에서는 손실을 보이고 있으나, 쇼핑몰운영 사업에서는 영업이익율이 60%에 달하는 수준으로 높은 편입니다.

 

 

이제, 구체적으로 사업부문별로 서부티엔디가 어떤 서비스를 운영 중인지 살펴보겠습니다.

 

 

• 사업분야

사업분야1. 복합쇼핑몰사업

출처 서부T&D 공식홈페이지

우선 쇼핑몰사업입니다. 위에서 살펴봤듯, 2021년 1분기 기준 영업이익률이 가장 좋은 사업부문이며, 인천에 위치한 스퀘어원 이라는 복합쇼핑몰을 운영 중에 있습니다.(스퀘어원 매출의 26%는 패션 부문..2020년 기준)

 

 

스퀘어원 홈페이지에서 확인해보니, 총 6개 층(지하 1개층, 지상 5개 층)에 식당가부터 마트, 문화시설, 패션, 영화관, 서비스층 등 말그대로 복합쇼핑몰을 운영 중입니다.

 

 

입지적으로 상당히 매력적인 곳에 위치해 있어 매출 및 영업이익이 높은 이유를 알 수 있었는데, 인천1호선 동춘역에 위치해 있는데, 바로 옆이 대규모 아파트 단지들이 있는 구조이고, 주변에 스퀘어원을 대체할 만한 경쟁 쇼핑몰이 없는 상황입니다.

 

 

또한 코로나19 사태로 인한 내방객수 감소에 대한 대책으로 자동차극장을 계획 중인 것으로 보아 탄력적인 사업 운영을 하고있어 이 점 또한 긍정적입니다. 참고로, 스퀘어원 홈페이지에 가보시면 브랜드 로고가 서부T&D와 동일하다는 걸 알 수 있습니다.

 

 

사업분야2. 호텔사업

출처 서부T&D 공식홈페이지

서부T&D는 용산역과 이어진 곳에 서울드래곤시티(Seoul Dragon City)라는 호텔플렉스 사업을 하고 있습니다. 고층 타워 3개 동이 이어진 용 모양의 서울드래곤티에는 호텔, 쇼핑, 문화 공간, 레스토랑, 바, 컨벤션 등이 있습니다.

 

 

앞서 살펴본 복합쇼핑몰과 마찬가지로 유동인구가 많은 역 쪽에 위치하고 있어 서부T&D가 완전 부동산 사업을 하고 있음을 다시 한 번 확인할 수 있습니다.

 

 

국내 최초 호텔플렉스이며, 1,700개 객실 규모(대한민국 최대 객실 규모)이며, 서울드래곤시티 내에 있는 아코르호텔 그룹의 4개 브랜드 호텔은 글로벌 호텔그룹 아코로호텔의 서울 지사 격이라 보시면 됩니다.

 

 

해당 그룹은 전 세계 95개국, 4,200여 개 호텔을 운영 중인 전문 호텔그룹입니다. 각 호텔에는 이국적인 음식을 맛볼 수있는 총 11개 레스토랑 및 바가 있으며, 약 4,900명까지 수용 가능한 컨벤션 시설도 갖추고 있습니다.

 

 

글로벌 호텔그룹의 호텔이 있고, KTX고속철, 1호선이 위치한 곳이다 보니 관광객과 비즈니스 고객 수요가 높은 편입니다.

 

 

사업분야3. 물류사업(ft.물류센터관련주)

출처 서부T&D 공식홈페이지

서부T&D의 세 번째 사업부문은 물류사업이며, 서울내 유일한 화물트럭터미널을 운영 중입니다. 서울시 양천구 신정로 167에 위치한 해당 물류사업 안에는 화물 자동차정류장, 부동산(임대/관리/보관). 석유판매사업이 포함됩니다.

 

 

물류시장의 경우, 코로나19 덕에 시장 규모가 급속 성장한 온라인쇼핑몰 및 전자상거래 업체들의 물류 창고 기능을 하고 있으며, 이에 따라 거래량 증가는 곧 물류센터에 대한 수요 증가로 이어질 것으로 보입니다. 물류센터관련주 상승도 동반될 테고요.

 

 

이는 코로나19 이후에도 이어질 흐름으로 보이며, 새벽 배송, 하루 배송 등 배송의 빈도와 종류가 많아짐에 따라 1인 1배송이 아닌, 1인 N배송 시대에 수혜를 입을 것으로 보입니다. 저만 해도 당일에 교보문고 책을 배송 받기도 했으니까요.

 

출처 2030 서울생활권 계획 중 일부 /출처 서울시 생활권계획 - 서울특별시 공식홈페이지

 

특히 신선식품 시장의 성장에 따라 냉장 및 냉동시설을 갖춘 물류센터 수요 증가도 기대되는 상황입니다. 서부T&D는 서울 서부권에 위치한 물류거점으로, 물류창고부터 화물하치장 등 물류시설과 화물주선업자들이 이용하는 사무용 건물, 택배 등 화물배송을 위한 차량 주차시설, 주유소 등을 보유, 운영하고 있습니다.

 

 

그 규모는 국내 최대이며, 40년 간 이를 운영해온 경험 및 물류 노하우를 바탕으로 창고관리, 주차운영 서비스를 제공하고 있습니다. 이와 함께, 국토교통부에서 주관하는 도시첨단물류단지 사업에도 동참하고 있어 도시첨단물류 시범단지로 지정되어 정부 정책 수혜도 기대해볼 수 있겠습니다.

 

 

실제로 2030 서울생활권 계획에서도 서부트럭터미널 일대를 물류혁신거점으로 육성하겠다는 계획이 담겨 있습니다.

 

 

서부티엔디가 정말 운영 시너지를 잘 활용하고 있다는 생각이 들었던 게, 화물터미널을 이용하는 화물차들이 주유를 할 것을 고려하여 주유소를 세우고 운영하고 있고, 해당 물류시설 이용 화물차를 대상으로 화물복지카드까지 제공하여 주유, 유외상품 등 석유판매업을 병행해왔습니다.(다만, 주변 주유소 가격경쟁으로 매출액 감소, 이익 감소 악순환이 있습니다.)

 

 

서부티엔디 사업보고서를 보며 흥미로웠던 대목은 "향후 물류센터뿐 아니라 상류시설 유치 등 복합개발을 통한 보유부동산의 가치를 증대시키기 위해 최선의 노력을 다하겠습니다."라는 부분이었습니다. 서부티엔디는 은연 중에 본인들의 비즈니스가 부동산 가치 증대를 꾀하는 부동산 사업임을 밝히고 있습니다.

 

 

사업분야4. 신규사업

출처 서부T&D 공식홈페이지

이외에도 서부T&D는 위 세가지 큰 사업분야들에서 다뤘던 부동산을 이용한 모든 사업들에서 파생될 수 있는 모든 비즈니스를 해나가고 있습니다.

 

 

도시첨단물류복합단지 또한 그 일환이며, 서울특별시 및 국토교통부의 지원 하에 진행하고 있기 때문에 자금적으로도, 법적으로도 지원이 탄탄할 것으로 보입니다.

 

 

자체 부지를 개발하는 식이기 때문에 향후 부동산 평가액 증가를 기대해볼 수도 있겠습니다. 땅 위에 지을 수 있는 고수익 비즈니스 부동산을 지어 부지 가치를 증대시키는 것, 이것이 서부T&D가 추구하는 방향인 듯합니다.

 

 

땅의 가치가 높아질수록 부동산을 담보로 은행에서 조달 가능한 자금 규모는 커질 것이고, 이를 새로운 땅을 사들이거나신규 비즈니스 진출에 이용할 수 있으며, 특히 대한민국에서 부동산 불패 공식이 통하는 한 서부T&D 제국 건설은 무궁하겠다는 생각도 듭니다. 특히 코로나19로 주가가 떨어진 상황이라면 더욱 좋은 기회라고도 볼 수 있겠습니다.

 

 

한편, 서부T&D는 용산구 청파로에 위치한 원효상가도 보유하고 있고, 이를 임대운영 중에 있습니다.

 

• 연구개발현황

이런 기업도 있나 싶지만, 서부T&D는 당당하게 연구개발을 하지 않는 기업입니다. 부동산 중심 비즈니스이다 보니 이렇다 할 연구개발 투자를 하지 않는 듯합니다.

 

 

부동산 외길인생...급변하는 시대에 비즈니스 다각화를 꿈꿀 법도 한 데, 뚝심있게 비즈니스 모델을 고집하는 것이 나름 매력 포인트라 할 수 있겠습니다.

 

 

2) 서부T&D 재무분석

• 실적

서부T&D 실적 요약 /출처 네이버금융

서부T&D의 실적을 살펴보면 매출 면에서는 고른 성적을 보였지만, 영업이익 및 당기순이익은 처참한 수준입니다. 지난 해에는 코로나19로 인한 타격이라고 볼 수 있겠습니다.

 

 

아무래도 모든 사업이 오프라인 베이스이다 보니 어쩔 수 없겠지요. 하지만 2018년에 조차 실적이 좋지 않았기 때문에 과연 언제 영업이익 및 당기순이익이 흑자일지 궁금할 정도입니다.

 

 

상폐 위험까지 있을지 걱정까지 되지만, 그럼에도 코스닥 종목 중에 장수 종목인 만큼 너무 걱정하진 않아도 되겠습니다. 다만, 코스닥 상장폐지 13개 요건들 중에서 '4년 연속 영업이익 적자'라면 관리종목으로 분류되며, 관리종목 지정 후 최근 사업연도가 다시 영업이익 적자면 상장폐지 요건에 들게 됩니다.

 

 

사실 위 조건을 보더라도 서부티엔디가 상장폐기될 가능성은 극히 낮아보입니다. 연속적으로 영업손실을 보이지 않았으니까요.

 

 

긍정적인 것은 전년 대비 올해 매출 증가, 영업이익 흑자 전환이 전망되는 상황이라는 점입니다. 물론 델타 바이러스로 인한 유동 인구 감소 및 정책적인 사회적 거리두기 강화 영향이 백신 효과보다 크다면 다소 악영향이 있겠습니다.

 

• 서부T&D 주요 매출 구성

서부T&D 주요 매출 구성 /출처 서부T&D 2021년 1분기 분기보고서

서부T&D의 사업부문별 매출 구성을 보면, 관광호텔, 즉 호텔사업 쪽에서 약 44.28%의 매출이 발생했으며, 쇼핑몰운영에서 약 37.78% 매출이, 아머지는 1자리 비율의 매출 구성을 보이고 있습니다.

 

 

물류시설운영 쪽으로 정책적 수혜가 예상되는 바, 해당 부문의 매출 증가와 코로나19 회복 시 기존 탑2 사업부문(호텔사업, 복합쇼핑몰사업)의 매출 회복 및 영업이익 회복세에 맞춰 주가가 동반 상승할 것으로 기대됩니다.

매출 세부 구성 /출처 서부T&D 2021년 1분기 분기보고서

최근 3년 간의 매출 추이를 보면, 역시나 지난해 코로나 여파로 관광호텔업 매출이 반토막으로 급감했으며, 특히 객실 및 식음료수입은 절반 이하로 감소했습니다.

 

 

석유류판매의 경우에는 주변 주유소 간 경쟁 격화, 그리고 물류 IoT 및 시스템의 발달로 인한 화물차주들의 효율적인 화물차 운영 등에 따른 주유소 이용율 감소 등으로 30% 정도 감소한 흐름을 보였습니다.

 

 

석유류판매의 경우에는 향후에도 딱히 돈이 될 사업은 아닐 것으로 보입니다. 제 소견으로는 차라리 전기차 충전소를 짓는 건 어떨까 싶습니다.

 

 

역시 물류시설운영의 정책적 성장 및 시장 규모 자체의 성장, 코로나19 회복 시 복합쇼핑몰 및 호텔 사업부문의 실적 개선이 서부T&D에 대한 현재 매수 의견의 가장 큰 근거가 되겠습니다.

 

 

수익이 없거나 감소했더라도, 임차해 있는 쇼핑몰이나 호텔에 비해서는 당연히 고정비가 적을 테고, 그런 곳들이 차츰 규모를 줄여가거나 매각되는 동안 조금이라도 더 버틸 수 있는 힘이 서부T&D에는 있다고 봅니다. 적어도 땅이 본인들 것이니까요. 때문에 기업 자체가 존버가 가능한 기업이라는 게 제 의견입니다.

 

 

• 재무비율

재무비율 요약 /출처 네이버금융

서부T&D의 재무비율을 살펴보면, 우선 오프라인 중심의 전통자산주인 만큼, 양측으로 모두 기업 자체에 대한 저평가 원인이 되며, 실제로 실적 또한 처참했습니다.

 

 

부채 비율의 경우에는 200%로 증가했으며, 2018년, 2019년에도 160%대였습니다. 당좌비율은 100% 미만으로 유동부채 대비 현금및현금성자산이 적은 편입니다.

 

 

그럼에도 유보율이 2,000%에 달하며, 이는 납입자본금 대비 사내유보금이 20배 수준으로, 많다는 뜻입니다. 서부T&D는 자산이 상당히 많은 만큼, PBR(주가순장부가치 비율)이 1.0 미만인 기업입니다.

 

• 부채의 세부 구성은? 건강한 부채일까?

부채비율 /출처 서부T&D 2021년 1분기 분기보고서

서부T&D의 부채비율은 순부채비율(부채를 자본으로 나눈 값)은 200%를 상회합니다. 서부T&D는 분명 전통자산주이고, 때문에 자금을 보수적으로 운용할 것이라 생각했으나, 실은 레버리지 효과를 상당히 잘 이용하는 기업이었습니다.

 

 

왜 그러한지는 서부T&D가 보유한 부채, 그리고 해당 부채를 어떻게 조달했으며, 금리 조건은 어떤지를 확인해보면 답을 얻을 수 있습니다.

 

서부T&D 부채 구성 /출처 서부T&D 2021년 1분기 분기보고서

우선, 서부T&D는 총 부채 규모가 앞선 표에서도 살펴봤듯, 약 1조 2,997억 원입니다. 이 중에서 비유동부채는 약 9,648억 원이며, 유동부채는 약 3,349억 원입니다.

 

 

비유동부채에서는 장기차입금이 약 70%(약 6,692억 원)를 차지하며, 유동부채에서는 약 43%(약 1,438억 원)가 단기차입금이었습니다. 즉, 단기든 장기든 간에 서부T&D는 자금을 적극적으로 조달해오고 있다는 뜻입니다.

 

 

각각 구체적으로 어디에서, 어떤 내용으로, 얼마의 연이자율로 자금을 조달해왔는지 살펴봤습니다.

 

서부T&D 단기차입금 세부 내용 /출처 서부T&D 2021년 1분기 분기보고서

서부T&D의 단기차입금은 5% 미만으로, 중금리(5~10% 수준)도 아닌, 다소 낮은 금리로 조달 중입니다. 그러니 부채 부분 중에서도 단기차입금은 우려할 만한 이슈가 아닌 것으로 보입니다.

 

 

차입처 또한 시중 은행(4대 은행) 및 PF대출, 후순위대출이기 때문에 위험한 종류의 차입도 아닙니다. 참고로 후순위대출이란 파산 시 다른 채무를 모두 변제한 뒤에 갚아도 되는 성격의 대출입니다.

 

 

후순위대출은 아마 서부T&D가 보유한 부동산을 담보로 하지 않았을까 싶습니다. 대출 내용은 시설자금대출, 일반자금대출, 후순위대출 정도입니다.

 

 

다만, 해당 후순위대출은, 담보대상 부동산을 매각하여 그 매매대금을 수령하는 경우 그리고 공모 유상증자로 자금을 조달하는 경우, 차입금을 조기상환해야 한다는 단서 조항이 있습니다(분기보고서 참고).

 

 

서부T&D 2021년 1분기 장기차입금 /출처 서부T&D 2021년 1분기 분기보고서

장기차입금 또한 저금리로 차입했기 때문에 우려한 만한 이슈는 없는 것으로 보입니다.

 

차입금 내용 구성 /출처 서부T&D 2021년 1분기 분기보고서

전체 차입금 중에서는 상당 부분이 시설자금대출에서 차입금이 발생한 것을 알 수 있습니다.

 

 

아무래도 사업분야 자체가 복합쇼핑몰이나 호텔, 물류시설 등 대규모 부동산이다 보니 부지나 공장, 건물 투자 시 시설자금대출을 이용해 자금을 융통하는 편일 것이고, 서부T&D의 사업 특성상 가장 용이하면서도 조달비용이 저렴한 방법이었을 겁니다.

 

 

차입금이 주요 사업부문들에 사용된 내역 중 주요 사항을 보면 해당 논리가 나름 맞겠다는 생각이 듭니다.

 

출처 서부T&D 2021년 1분기 분기보고서

대부분은 임대및기타사업, 그리고 쇼핑몰운영에 투입된 것으로 보입니다. 혹은 해당 부채를 유치하기 위한 대환 목적으로 일부 자금을 조달했을 것으로 보입니다.

 

 

물론 차입금은 부채의 일부 구성 계정이기 때문에 위 표에서 부채가 특정 기간의 차입금 증감을 말하지는 않습니다. 자산, 부채, 자본은 기간이 아닌 시점에 대한 계정이니까요.

 

 

그러나 그 흐름상 차입이 부채를 유지하기 위함임이라고 볼 수는 있습니다.

 

서부T&D 자산 구성 /출처 서부T&D 2021년 1분기 분기보고서

 

자산의 경우에는 전체 약 1조 9,215억 원 중에서 투자부동산이 약 9,212억 원으로 절반 가량을 차지하며, 유형자산이 약 8,502억 원인데, 아마 유형자산 또한 회사가 보유한 부동산일 것으로 보입니다.

 

 

이와 함께 기타유동금융자산이 약 1,221억 원 규모인데, 채권 정도에 투자하고 있지 않을까 싶습니다. 한편, 현금및현금성자산은 약 1,532억 원을 보유하고 있습니다.

 

서부T&D 투자부동산 현황 /출처 서부T&D 2021년 1분기 분기보고서

구체적으로 투자부동산의 경우에는 아주 심플하게 토지가 대부분이며, 건물이 20% 정도를 차지합니다. 역시...서부T&D는 부동산 부자가 맞습니다.

 

 

괜히 전통자산주라고 불리는 게 아닙니다. 투자부동산으로 인식된 토지만 팔아도 기업시가총액의 약 1.5배가 생깁니다. 땅만 팔아도 자기 주식을 사고도 남는다는 뜻입니다.

 

 

그 정도로 자산이 많은 기업임에는 틀림없습니다. 부동산 불패 대한민국에서 그 자산 99%가 부동산이고요. 배당을 준다면 망설이지 않고 투자하겠지만...아쉽게도 배당에 야속한 기업이기도 합니다.

 

재무제표 요약 /출처 서부T&D 2021년 1분기 분기보고서

자산 기준으로 사업부문을 바라보면, 호텔사업부문이 약 45%, 복합쇼핑몰사업부문이 약 25%, 물류사업이 약 20%, 기타사업(이하 임대/석유류판매/기타)이 나머지 10%를 구성하고 있습니다.

 

 

기존의 기업들이 ROE로 기업의 구익성을 평가받고 있지만, 서부T&D는 위처럼 자산이 상당히 많은 만큼, ROE가 아닌 ROA로 평가받아야 되는 게 아닌가 하는 생각이 들 정도로 사업부문별 자산 규모가 참으로 큽니다.

 

 

물론 이럴 경우, 부동산이 대부분 자산인 서부T&D의 경우 부동산 가격 하락 시 ROA가 높아져서 왜곡된 수익성 비율이 나올 수 있겠습니다. 반대도 마찬가지이고요.

 

 

그러니 ROE를 쓰는 게 맞기는 합니다.(또는 영업이익률)

 

 

• 현금흐름

2021년 1분기 및 2020년 1분기 영업활동현금흐름 /출처 서부T&D 2021년 1분기 분기보고서

 

마지막으로 현금흐름표를 살펴보겠습니다. 특정기업의 현금흐름표에는 영업활동현금흐름, 투자활동현금흐름, 재무활동현금흐름이 담겨 있는데, 각각 영업활동에서의 현금 유출입 현황 및 순액, 투자로 인한 현금 유출입 현황 및 순액, 재무활동(자금조달)을 통한 현금 유출입 및 그 순액을 확인할 수 있습니다.

 

 

이것이 중요한 이유는, 기본적으로 영업활동현금흐름이 플러스라야 영업활동을 잘해오고 있다는 지표로 삼을 수 있으며, 투자활동에서는 마이너스 순액을 보여야 적극적으로 투자활동을 하고 있음을 알 수 있고,

 

 

재무활동현금흐름은 플러스든 마이너스든 합리적인 사유가 있는지 확인해서 해당 기업의 경제 형편을 파악할 수 있기 때문입니다.

 

 

보통 최근 3년 간의 현금흐름을 각각 살펴보고, 영업활동 및 투자활동 현금흐름은 꾸준히 각각 플러스(영업활동현금흐름), 마이너스(투자활동현금흐름)를 보여왔어야 양호하다는 판단을 내릴 수 있습니다.

 

출처 서부T&D 2020년 사업보고서

 

서부T&D의 영업활동현금흐름의 경우에는 코로나19로 인해 당기순손실 약 352억 원을 보였던 지난해를 제외하고는 모두 플러스를 보였습니다. 영업활동현금흐름은 양호한 편이라 할 수있겠습니다.

 

 

물론 코로나19가 회복된다는 전제하에 드리는 말씀입니다.

 

 

- 투자활동현금흐름

2021년 1분기, 2020년 1분기 서부T&D 투자활동현금흐름 /출처 서부T&D 2021년 1분기 분기보고서

투자활동현금흐름의 경우에는 올해 1분기와 전년도 1분기에는 단기금융상품의 처분액이 높았고, 이에 따라 투자활동현금흐름이 플러스를 보였습니다.

 

 

아무래도 연구개발에 비용을 투입하지 않는 기업이니 만큼, 투자부동산 취득이나 단기금융상품 취득 및 처분 자체가 투자활동현금흐름에 영향을 주고 있습니다.

 

 

즉, 서부T&D를 분석함에 있어 투자활동현금흐름이란 올해(이번 분기)에 부동산 투자를 어떻게 했냐를 파악하는 용도가 되겠습니다.

 

 

투자부동산을 취득해서 마이너스 금액이 컸다면, 어디 매물을 샀을지 찾아보면 되고, '좋은 부지를 찾았나보다'라고 생각하면 될 것입니다. 한편, 단기금융상품 취득 및 처분 현황을 보면서 돈 굴리기를 얼마나 잘하고 있는지 확인할 수 도 있겠습니다.

 

위 표처럼 2018년부터 2020년까지의 투자활동현금흐름은 마이너스를 보였는데, 구체적인 내용을 살펴보니 단기금융상품 취득액이 대세에 영향을 줬습니다.

 

 

투자부동산의 취득은 많아봐야 2020년의 약 130억 원 규모였습니다. 그런 점에서 올해 1분기에 투자부동산 취득액 139억 원은 결코 적은 규모는 아닐 겁니다.

 

 

향후 어디 부동산을 취득했는지 찾아봐야겠습니다. 어떤 구상을 가지고 취득했을지도 살펴볼 가치가 있어 보입니다.

 

- 재무활동현금흐름

2021년 1분기, 2020년 1분기 재무활동현금흐름 /출처 서부T&D 2021년 1분기 분기보고서

재무활동현금흐름의 경우, 올해 1분기에는 단기차입금의 상환과 이자지급으로 인해 마이너스를 보였으며, 따로 차입을 하지 않았기 때문에 재무활동현금흐름이 플러스를 보이지 않았습니다.

 

 

서부T&D의 재무활동현금흐름 추이를 더 잘 알기 위해서는 과거 3년 간의 추이도 볼 필요가 있어 보여서 아래 표를 발췌해왔습니다.

서부T&D 과거 3년 재무활동현금흐름 /출처 서부T&D 2020년 사업보고서

서부T&D의 과거 3년 재무활동현금흐름을 살펴보니, 지난해에 장기차입금으로 약 5,677억 원을 조달해오면서 유동성장기차입금 중 약 4,278억 원 및 단기차입금 중 약 700억 원을 상환했으며, 이러한 현금 유출입에 따라 재무활동현금흐름이 플러스를 보였습니다.

 

 

그 전에는 장기차입금을 2019년 약 300억 원, 2018년 100억 원 정도 조달해왔습니다.

 

 

우리가 재무활동현금흐름에서 차입금 상환과 이자지급을 고려해야 하는 이유는, 차입금의 증가에서는 기업의 자금 조달 능력을 엿볼 수 있다면, 차입금 상환 및 이자지급의 경우에는 상환 여력을 볼 수 있기 때문입니다.

 

 

돈을 잘 빌리는 것 만큼이나 꾸준히 잘 갚아 나가는지 확인하는 것도 기업의 재무 여력을 확인하는 방법 중 하나입니다.

 

 

이런 점에서 서부T&D는 돈도 낮은 비용(부동산 관련 사업을 명목으로 시중은행에서 일반시설대출을 저금리로 받고, 후순위대출을 통한 저금리 조달을 해옴)으로 자금 조달을 해옴과 동시에 상환도 성실히 잘하고 있어 건전한 재무활동현금흐름을 보인다고 볼 수 있겠습니다.

 

 

끝으로, 올해 1분기를 제외하고는 꾸준히 자기주식 취득을 해왔다는 점에서 주주들에게 '우리 회사는 좋다'는 시그널을 은연 중에 보이고 있습니다. 반대로 투자자 입장에서도 기업이 조용히 자기 주식을 꾸준히 취득해나아고 있는 게 실제로 좋은 시그널이 될 수 있다고 생각합니다.

 

3) 서부T&D 주가전망

서부T&D 10년주가그래프 /출처 네이버금융

서부T&D 주가전망은 2021년 7월 21일 자정 이전에 작성될 예정입니다. 위 사업분석 및 재무분석에 흥미가 있으셨던 분은 제 블로그를 구독하시어 해당 시간에 서부T&D 주가전망까지 확인하시기 바랍니다.

 

 

그럼, 내일 이어서 뵙겠습니다.

 

마지막으로 서부T&D 주가전망을 해보겠습니다. 2021년 7월 21일 장마감 기준 서부T&D 시가총액은 5,096억 원, 주가는 8,600원에 형성되어 있습니다.

 

 

제 글 1~2편을 보신 분이라면 아시겠지만, 저는 평소 기업의 주가전망을 할 때 다음의 공식을 이용합니다.

 

*특정 기업의 적정 시가총액 = 최근 3년 영업이익 평균(또는 해당년도 영업이익 전망치) x 멀티플

 

멀티플에 대한 정의는 다른 글들에서 확인하시기 바랍니다. 다시 돌아와서, 서부T&D에 대해 위 공식을 활용하자니, 최근 3년간의 영업이익이 적자가 대부분이라 정확한 주가전망이 어려울 것으로 보이며, 특히나 자산주이니 만큼 적정주가 산출을 위해서는 다른 지표가 필요합니다.

 

 

특히, 전통자산주의 경우에는 말그대로 실적이나 성장성에 비해 자산에 대한 재평가 기대가 주가 형성에 큰 영향을 미칩니다. 그렇기 때문에 주로 활용하는 지표가 바로 BPS입니다.

 

 

BPS(주당 순자산가치)는 순장부가치를 발행주식수로 나눈 값입니다. 여기서 순장부가치는 기업의 자본, 즉 순자산(재무상태표상 자산에서 부채를 제한 액수)을 말합니다. 

 

참고용 컨센서스 자료(해당 자료는 제 의견과는 무관합니다) /출처 네이버금융

 

서부T&D의 순자산은 2021년 1분기 기준 약 6,219억 원이며, 발행주식수는 총 59,258,931주입니다. 따라서 서부T&D BPS는 약 10,500원입니다. 결론적으로 서부T&D 주가전망치는 순자산을 기준으로만 보수적으로 산정해도 10,500원이 됩니다.(이는 현재 주가에서 22% 상승여력이 있다는 뜻입니다,)

 

 

여기에, 앞서 말씀드렸던 코로나19 완화 가능성, 반대로 완화가 되지 않더라도 최소한 백신접종률 상승과 해외여행 자제로 인한 국내 인구의 호캉스 증가, 2030서울생활권 계획에 따른 도시첨단물류단지 사업 지원 등으로 수혜를 입을 경우, 위 주가전망치를 상회할 가능성도 있겠습니다.

 

 

한편, 대한민국 평균 멀티플이 10배 정도임을 고려할 때 서부T&D가 특별한 기술을 보유하거나 혁신 기업이 아니기 때문에 멀티플이 10 정도가 적당하다고 봅니다.

 

 

이 대목에서 한 가지 아쉬운 것은 멀티플이 10배가 적당하니, 앞서 언급한 적정 시가총액 산정식에 따라, 영업이익이 최소한 500억 원까지는 올라와줘야 지금의 시가총액에 합리성이 부여되는데 그러지 못하고 있다는 것입니다.

 

 

향후 긍정적인 시나리오로 흘러가서 실적도 받쳐주게 된다면 10,500원까지 주가가 상승했을 때 일부 물량(50% 정도)을 정리한 다음, 실적 또한 그 시점의 시가총액에 합리성을 부여하는지, 사업모델에 변동이 있는지 점검하면서 차익 실현 판단을 해야겠습니다.

 

 

4) 또다른 이슈 : 2015년 7월에는 왜 주가가 19,070원까지 올랐을까?(ft.액면분할X)

 

추가적으로, 과거에 2015년 7월 서부T&D 주가가 19,000원을 상회한 적이 있기에 이후 액면분할이 있었는지 찾아봤으나, 당시에도 시가총액이 약 5,800억 원이었습니다. 당시에는 롯데호텔 등 호텔 사업 및 자산주에 대한 시장의 멀티플이 높은 상황이었으며, PER도 30배에 달했습니다.

 

 

따라서 자산주는 시장에서 자산주에 얼마만큼의 멀티플을 주는 상황인지에 따라 시가총액 및 주가전망이 달라지게 됨을 알 수 있습니다. 2015년~2016년 당시에는 서부T&D에서 서울드래곤시티를 올리는 단계였고, 스퀘어원 또한 영업 1년차라 향후 실적 증가 기대가 높은 상황이었습니다. 심지어 시가총액이 2조까지 갈거라는 기대도 있었습니다.

 

 

그러나 5년이 지난 지금 시가총액은 되려 하락한 상황입니다. 그런 점에서 약 4년 째 횡보하고 있는 주가흐름을 보건데, 그리고 코로나 당시 3,400원까지 내려갔다가 그나마 회복한 상황이 지금인 만큼 더이상 내려갈 곳도 없는 주가라 봅니다. 

 

 

올라갈 일 밖에 없는 종목이라는 의견을 표하면서 이만 길고 긴 글을 마칩니다. 이번 분석은 제 개인적으로는 전통자산주에 대한 첫 글이라 나름의 의미가 있었습니다. 여러분께도 좋은 정보가 되었기를 바랍니다.

 

 

그럼 이상으로 서부T&D 주가전망, 적자기업인데 왜들 추천하는걸까?(ft.전통자산주?) 작성을 마칩니다.

 

 

인생은핏,LIF 올림.

 

 

※다시 한 번, 모든 투자 판단의 최종적인 책임은 다른 누구도 아닌 투자자 자기 자신에게 있음을 명심하시기 바랍니다. 다른 전문가들의 자료들과 본인만의 투자 원칙을 잘 지켜서 성투하시기를 진심으로 바랍니다.

 

---

인생은핏,LIF의 또다른 종목 분석 글 -

 

해외 주식 : 클라우드 및 의외의 게임 관련주, 마이크로소프트[MSFT]

[MSFT]마이크로소프트 주가전망, 투자포인트 및 사업분석(ft.애저클라우드)

 

국내 주식 : 슈퍼개미 개형이 언급한 종목, 켐트로닉스

켐트로닉스 주가전망, 슈퍼개미 김정환 말대로 오를까?(ft.개형/사업/재무분석/자율주행차 관련